ด่วน แบบสัญญาจองห้องชุด ‘กู้ไม่ผ่าน’ ยกเลิกได้ ห้ามยึด!! ฝ่าฝืน “ไม่ใช้ตามแบบ” อาจเจอโทษหนัก – จำคุก 1 ปี ปรับสูงสุด 100,000 บาท!

มีผลบังคับใช้ 31 มกราคม 2568 / 120 วัน นับแต่ลงประกาศ ราชกิจจานุเบกษา เผยแพร่ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการขายห้องชุดที่มีการจองเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2567 ลงวันที่ 3 ตุลาคม 2567

หลังจากที่เป็น ปัญหา “เหลี่ยม” กันมานาน กับการที่เจตนาเลี่ยงบาลีของผู้พัฒนาโครงการอาคารชุด หลายราย เพื่อเอาเปรียบผู้บริโภค โดยเจตนาใช้ “สัญญาจองห้องชุด” แทนที่จะทำ “สัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานสำหรับห้องชุด” ตามที่กระทรวงมหาดไทยประกาศไว้ >>> ซึ่ง “สู้กี่ศาล ก็จ่ายคืนมันทุกศาล” กับ “เงินดาวน์” เพราะเป็นส่วนหนึ่งของราคาสินค้า เมื่อไม่มีการส่งมอบ ต้องกลับสู่สภาพเดิม ต้องคืน

(คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10115/2556, 9514/2544, 3301/2547, 8942/2554, ฯลฯ)

ซึ่งที่ผ่านมา ผู้พัฒนาการหลายราย หัวใส เลยเปลี่ยนไปใช้ “สัญญาจองห้องชุด” แทน โดยอ้างว่า ใบอนุญาตก่อสร้างยังไม่เรียบร้อย หรือ EIA ยังไม่ผ่าน (หลายเคสก็เป็นจริง ตามนั้น) เลยทำ “สัญญาจองห้องชุด” ไปก่อน แต่ใช้เหมือน “สัญญาจะซื้อจะขาย” ทุกประการ ลากกันไปยาวๆ จนโอนเลนก้มี มีทั้ง “จอง” และ “ดาวน์” เหมือนกัน >>> เมื่อลูกค้าเอาใบจองไปกู้ธนาคาร แล้วปรากฎว่า “กู้ไม่ผ่าน” ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการจึงริบเงินที่จ่ายไปทั้งหมด โดยถือว่าเป็น “เงินจอง” ทั้งหมด

แต่วันนี้ ไม่เหมือนเดิมแล้ว เพราะ สคบ. ออกประกาศควบคุมสัญญาจองคอนโดมิเนียม – ปกป้องสิทธิผู้บริโภคแบบจัดเต็ม จัดให้ “สัญญาจองห้องชุด” เป็น “สัญญาควบคุม” ตามประกาศฉบับนี้ ฝ่าฝืน “ไม่ใช้ตามแบบ” อาจเจอโทษหนัก – จำคุก 1 ปี ปรับสูงสุด 100,000 บาท กันเลยทีเดียว (คาดว่า…ผู้บริโภค โดนกันมาเยอะ)

ประกาศใหม่มีสาระสำคัญอย่างไร? # สรุปอย่างง่าย (ละเอียดก็ไปอ่านที่แนบมานะจ๊ะ)

1. ข้อกำหนดที่ต้องระบุในสัญญาจองซื้อคอนโด ผู้ประกอบการจะต้องจัดทำสัญญาที่มี รายละเอียดครบถ้วน และ โปร่งใส ดังนี้:

> ชื่อ-ที่อยู่ของผู้ประกอบการ: ต้องระบุข้อมูลของผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการชัดเจน

> รายละเอียดโครงการ: เช่น ชื่อโครงการ ที่ตั้ง ขนาดของห้องชุด และแบบแปลนห้องที่จอง รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่สัญญาไว้

> ราคาและเงื่อนไขการชำระเงิน: ต้องระบุราคาห้องชุดทั้งหมด รวมถึงรายละเอียดการแบ่งจ่ายเงิน เช่น เงินจอง เงินดาวน์ และงวดผ่อนชำระให้ครบถ้วน ไม่คลุมเครือ

> ระยะเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์: กำหนดวันที่ชัดเจนว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ภายในกี่วันหลังจากที่ผู้ซื้อชำระเงินครบตามสัญญา

2. การคุ้มครองสิทธิ์ของผู้บริโภค

ประกาศฉบับใหม่นี้ให้ความสำคัญกับการคุ้มครองสิทธิ์ของผู้บริโภคอย่างจริงจัง โดยเน้นว่า:

ห้ามมีเงื่อนไขที่เอาเปรียบผู้บริโภค: เช่น การยึดเงินมัดจำหรือเงินดาวน์โดยไม่มีเหตุผลอันควร หรือการแก้ไขสัญญาโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ซื้อ

สิทธิ์ในการขอยกเลิกสัญญา: หากผู้ประกอบการไม่สามารถดำเนินการได้ตามที่สัญญาไว้ เช่น ส่งมอบล่าช้ากว่ากำหนด ผู้บริโภคมีสิทธิ์ขอยกเลิกสัญญาและขอคืนเงินทั้งหมดได้ทันที โดยไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ.

3. โทษสำหรับผู้ประกอบการที่ฝ่าฝืน : จำคุกสูงสุด 1 ปี หรือ ปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรืออาจเจอทั้งจำทั้งปรับ!

หากพบว่าสัญญาที่ใช้มีการเอาเปรียบผู้บริโภค สัญญานั้นจะถือว่าเป็นโมฆะทันที และผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องเพื่อขอคืนเงินได้

ผู้ซื้อควรทำอย่างไร?

ก่อนเซ็นสัญญาจองซื้อคอนโด ให้ใช้เวลาอ่าน ทบทวนทุกเงื่อนไข อย่างละเอียด อย่าลืมตรวจสอบว่ามีการระบุทุกอย่างตามที่กล่าวมาครบถ้วนหรือไม่

หากไม่มั่นใจ ปรึกษาทนายความ ที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะการลงทุนเล็กๆ ในการตรวจสัญญาจะช่วยป้องกันปัญหาใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตได้

เรามีทีมฝ่ายกฏหมายบริการให้คำปรึกษา บริษัท มหามงคล เทเลคอม 2020 จำกัด โทร. 082-753-8888 ปรีชา วัชระนัย ประธานกรรมการบริหารฯ